До покупки офиса с арендатором проверьте три вещи: сколько платят за похожие помещения, действительно ли собственник получает указанную сумму и на каких условиях арендатор может съехать. Даже подписанный договор на пять лет мало говорит о будущей выручке, если его можно расторгнуть через три месяца.
Сколько стоит аренда похожего офиса?
Начните с зарегистрированных ставок в разделе Rents у Dubai Land Department. Подберите офисы в том же здании или районе с похожей площадью, отделкой и парковкой. Сравнивайте годовую ставку за единицу площади в одной валюте. Если сопоставимых сделок мало, укажите это в расчёте.
Что проверить в договоре и платежах?
Запросите подписанный договор со всеми приложениями и подтверждения поступивших платежей. Сверьте название компании-арендатора, номер офиса, даты и суммы. Если продавец ссылается на регистрацию Ejari, запросите свидетельство Ejari. Отдельно уточните у арендатора, занимает ли он помещение и действуют ли скидки или месяцы бесплатной аренды.
Найдите пункт о досрочном выходе: с какой даты он возможен, за сколько дней нужно предупредить собственника и какую компенсацию предусматривает договор. Попросите показать конкретный пункт, если продавец обещает гарантированный доход. Если документы расходятся, выясните причину до сделки. Само по себе расхождение ещё не доказывает сговор.
Как изменится доходность, если арендатор съедет?
Условный пример: офис стоит 2 млн AED, а в договоре указано 260 000 AED в год. Это 13% годовых до расходов при полной оплате. Если арендатор уйдёт через три месяца, следующие три месяца офис будет пустовать, а новый договор на оставшиеся полгода принесёт 80 000 AED, за первый год вы получите 65 000 + 80 000 = 145 000 AED. Это 7,25% от цены покупки до расходов. Для чистой доходности вычтите эксплуатационные платежи, расходы на поиск арендатора и другие затраты.
Перед предложением цены попросите у продавца три документа: договор с приложениями, подтверждение оплаты и расчёт заявленной доходности. Для разбора конкретного офиса напишите Александру Виноградову.